Οι ανακοινώσεις του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη στη ΔΕΘ για τη φορολογία των ακινήτων παρουσιάστηκαν ως μια σειρά μέτρων που δήθεν θα ενίσχυαν την προσφορά κατοικιών και δήθεν θα έδιναν ανάσα στην κοινωνία. Όμως, πίσω από τις εξαγγελίες κρύβεται η πραγματικότητα: πρόκειται για ημίμετρα που αφήνουν ανέγγιχτο τον πυρήνα του στεγαστικού προβλήματος, δηλαδή την έλλειψη προσιτών κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Η μείωση του φορολογικού συντελεστή από 35% σε 25% για τα εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ ετησίως παρουσιάστηκε ως μέτρο ανακούφισης. Στην πράξη, αφορά μόλις το 7,85% των ιδιοκτητών (περίπου 161.500 σε σύνολο 2 εκατομμυρίων), δηλαδή εκείνους που έχουν ήδη μεγάλα έσοδα από μισθώματα. Οι υπόλοιποι 1,9 εκατομμύρια μικροϊδιοκτήτες, που αποτελούν το 91,8% του συνόλου και εισπράττουν λιγότερα από 1.000 ευρώ τον μήνα από ενοίκια, δεν επωφελούνται καθόλου. Έτσι, το μέτρο καταλήγει να ευνοεί τους λίγους που δεν έχουν πρόβλημα να διαθέτουν ακίνητα σε βραχυχρόνιες ή μακροχρόνιες μισθώσεις, χωρίς να δημιουργεί κανένα ουσιαστικό κίνητρο αύξησης της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση.
Η κυβέρνηση επέλεξε να παρατείνει την ισχύ της τριετούς φοροαπαλλαγής για ιδιοκτήτες που διαθέτουν κενά ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα ακίνητα σε μακροχρόνια μίσθωση. Μόνο στα χαρτιά, όμως, η ρύθμιση αυτή μοιάζει ελκυστική: απαλλαγή φόρου για τα μισθώματα τριών ετών. Στην πράξη, όμως, οι όροι που τη συνοδεύουν είναι αποτρεπτικοί. Αν, για οποιονδήποτε λόγο, λυθεί η σύμβαση πριν ολοκληρωθεί η τριετία, χάνεται το φορολογικό όφελος. Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης που θα ρίσκαρε χιλιάδες ευρώ σε ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να βρεθεί χωρίς κανένα όφελος, αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πρόωρα.
Ακόμα και η «βελτίωση» του μέτρου, που αποφασίστηκε στο πρόσφατο υπουργικό συμβούλιο — για εξαίρεση από την υποχρέωση τριετούς συμβολαίου ενοικίασης σε ορισμένες κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων (ενώ οι ιδιοκτήτες δεν θα χάνουν τη φοροαπαλλαγή, εφόσον ο ενοικιαστής αποχωρήσει πρόωρα και βρεθεί νέος μισθωτής μέσα σε τρεις μήνες) — μειώνει ελάχιστα τον κίνδυνο. Πρόκειται για παρέμβαση περιορισμένης εμβέλειας και δεν αρκεί για να καταστήσει τη ρύθμιση πραγματικά ελκυστική ή αποτελεσματική.
Η λογική ότι οι φορολογικές εκπτώσεις για δαπάνες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε περισσότερα σπίτια στην αγορά ισχύει μόνο εφόσον εφαρμοστούν διαφορετικά, ώστε να μην ακυρώνεται το μέτρο. Η έκπτωση διαμοιράζεται σε πέντε έτη, περιορίζεται από τον φόρο που αναλογεί (αν είναι χαμηλός, χάνεται το όφελος) και, σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, συχνά μηδενίζεται. Αν ένας μικροϊδιοκτήτης με χαμηλά εισοδήματα θελήσει να αξιοποιήσει το μέτρο, διαπιστώνει ότι δεν αποκομίζει καμία πραγματική ωφέλεια. Έτσι, αντί για κίνητρο, το μέτρο λειτουργεί ως αντικίνητρο.
Η διάταξη για την αναστολή ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών, που παρατείνεται μέχρι το 2026, δεν αγγίζει το πρόβλημα της πρώτης κατοικίας. Στην πραγματικότητα, αφορά κυρίως εύπορους αγοραστές που αναζητούν ακίνητα σε ακριβές περιοχές. Επομένως, αντί να αυξηθεί η προσφορά προσιτών κατοικιών προς μίσθωση, διευκολύνεται η αγοραπωλησία ακινήτων υψηλής αξίας. Το στεγαστικό κενό για νέους και οικογένειες χαμηλού εισοδήματος παραμένει άλυτο.
Η μείωση και, εν συνεχεία, η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρά χωριά υποτίθεται ότι στηρίζει ιδιοκτήτες που διαμένουν μόνιμα εκεί. Ωστόσο, δεν συμβάλλει καθόλου στη διάθεση περισσότερων κατοικιών προς ενοικίαση. Πρόκειται για μέτρο κοινωνικής πολιτικής και όχι για εργαλείο στεγαστικής πολιτικής.
Το ίδιο ισχύει και για τη μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης. Τα τεκμήρια βαρύνουν τους χρήστες ενός ακινήτου, όχι τους ιδιοκτήτες που αποφασίζουν αν θα το διαθέσουν στην αγορά. Επομένως, η μείωση των τεκμηρίων απλώς αυξάνει τη ζήτηση — και άρα την πίεση στα ενοίκια — χωρίς να διευρύνει την προσφορά.
Η αλήθεια είναι ότι η κυβέρνηση επιχειρεί να παρουσιάσει ημίμετρα ως μεγάλες μεταρρυθμίσεις, αποφεύγοντας να συγκρουστεί με τα πραγματικά συμφέροντα που τροφοδοτούν την κρίση στέγης. Τα φορολογικά μέτρα που εξαγγέλθηκαν είτε είναι σχεδιασμένα έτσι ώστε να ευνοούν μια μειοψηφία ιδιοκτητών με υψηλά εισοδήματα είτε συνοδεύονται από τόσο αυστηρούς όρους, που καθιστούν την εφαρμογή τους ανεφάρμοστη. Αντί να στηρίξει τις οικογένειες, τους νέους και τους μικροϊδιοκτήτες που θα μπορούσαν να προσφέρουν στην αγορά χιλιάδες κενές κατοικίες, η κυβέρνηση δείχνει προτίμηση σε παρεμβάσεις που ωφελούν όσους ήδη έχουν ισχυρή οικονομική βάση.
Είναι χαρακτηριστικό ότι δεν υπάρχει καμία σοβαρή μέριμνα για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, που έχουν αφαιρέσει δεκάδες χιλιάδες σπίτια από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Ούτε υπάρχει πρόβλεψη για την αξιοποίηση του τεράστιου αποθέματος δημόσιας ακίνητης περιουσίας, που παραμένει αναξιοποίητο. Την ίδια στιγμή, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται με ρυθμούς που ξεπερνούν τις αντοχές των νοικοκυριών, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις.
Αντί για γενναίες, διαρθρωτικές λύσεις, βλέπουμε μια πολιτική επικοινωνιακών εξαγγελιών που προσπαθεί να δημιουργήσει εντυπώσεις χωρίς να αλλάζει τίποτα στην ουσία. Πρόκειται για επιλογή που συντηρεί την κρίση στέγης, μεταθέτοντας το πρόβλημα στις πλάτες των πολιτών και αφήνοντας στο απυρόβλητο εκείνους που κερδοσκοπούν εις βάρος της κοινωνίας.
Όλα τα παραπάνω δείχνουν μια ξεκάθαρη εικόνα: τα μέτρα που εξαγγέλθηκαν δεν απαντούν στις ανάγκες της κοινωνίας. Είναι αποσπασματικά, περιορισμένα και συχνά ευνοούν τους λίγους αντί για τους πολλούς. Το στεγαστικό πρόβλημα, όμως, δεν θα λυθεί χωρίς μια ολοκληρωμένη στρατηγική που θα στοχεύει κατευθείαν στην αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών.
Αυτό σημαίνει:
-
Πραγματικά κίνητρα για να μπουν στην αγορά οι εκατοντάδες χιλιάδες κενές κατοικίες,
-
Απλά και ελκυστικά φορολογικά μέτρα για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, με άμεση έκπτωση και όχι σε βάθος πενταετίας,
-
Δημόσια και ιδιωτικά επενδυτικά προγράμματα που θα δημιουργήσουν νέες, προσιτές κατοικίες,
-
Ειδική μέριμνα για τους νέους και τις οικογένειες που σήμερα αποκλείονται από την αγορά.
Η στέγη δεν είναι πολυτέλεια. Είναι βασικό κοινωνικό αγαθό και θεμέλιο κοινωνικής σταθερότητας. Χωρίς γενναία μέτρα, οι εξαγγελίες θα παραμείνουν κενό γράμμα και η κρίση στη στέγαση θα συνεχίσει να βαραίνει την καθημερινότητα εκατοντάδων χιλιάδων νοικοκυριών.