Στον ασφυκτικό έλεγχο που ασκούν τα funds και οι servicers στην ελληνική αγορά ακινήτων, στις κυβερνητικές ευθύνες για την εκτόξευση των ενοικίων και στην αδιαφανή εμπλοκή του Δημοσίου στις τιτλοποιήσεις των «κόκκινων» δανείων αναφέρθηκε ο οικονομολόγος Αντώνης Καλόγηρος, μέλος του Βουλευτηρίου της ΝΙΚΗΣ και της Θεματικής Ομάδας Οικονομικών.
Μιλώντας στην εκπομπή «ΠΡΩΙΝΗ ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ» και τον Γιάννη Καραββίδα, ο κ. Καλόγηρος παρουσίασε τα συμπεράσματα πρόσφατης ευρωπαϊκής έκθεσης για τη στέγαση και περιέγραψε έναν μηχανισμό μέσω του οποίου χρηματοοικονομικοί όμιλοι απέκτησαν πρόσβαση σε τεράστιο αριθμό ελληνικών ακινήτων.
Η μελέτη που επικαλέστηκε εκπονήθηκε από επιστημονική ομάδα η οποία εισηγείται στην αρμόδια επιτροπή στέγασης της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Το ενδιαφέρον της επικεντρώνεται στους εταιρικούς ιδιοκτήτες, στα funds και στις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, που εισήλθαν μαζικά στις ευρωπαϊκές αγορές ενοικίασης.
Σύμφωνα με τον κ. Καλόγερο, η Ελλάδα ακολούθησε μια ιδιαίτερα επιβαρυντική διαδρομή σε σχέση με χώρες όπως η Ισπανία και η Ιρλανδία. Εκεί δημιουργήθηκε μια «κακή τράπεζα», στην οποία συγκεντρώθηκαν τα προβληματικά δάνεια και οι εγγυήσεις τους, ώστε να υπάρξει διαφορετικός τρόπος διαχείρισης.
Στην Ελλάδα, αντιθέτως, τα funds εισήλθαν στην αγορά μέσω των servicers και των απαιτήσεων από τα “κόκκινα” δάνεια, τα οποία συνοδεύονται από υποθήκες σε ακίνητα. Όπως υπογράμμισε: «Δόθηκε ευκαιρία λοιπόν να μπουν μαζικά με την αγορά χαρτοφυλακείων και ουσιαστικά να συσσωρεύσουν ένα τεράστιο πλούτο».
Η έκθεση, κατά τον ίδιο, χρησιμοποιεί ευθέως τον όρο «συσσώρευση πλούτου μέσω αρπαγής», τον οποίο απέδωσε και στα αγγλικά ως «Accumulation by disposition». Μέσω της μεταβίβασης των εγγυήσεων, τα funds απέκτησαν άμεση πρόσβαση στην ιδιωτική αγορά κατοικίας και ενοικίασης, χωρίς να έχει προηγηθεί ένα αποτελεσματικό πλαίσιο προστασίας των οφειλετών.
Ο οικονομολόγος της ΝΙΚΗΣ συνέδεσε αυτή την εξέλιξη με την απορρύθμιση που επιβλήθηκε κατά τη μνημονιακή περίοδο, την υποχώρηση της κρατικής προστασίας και την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.
«Με αποτέλεσμα σε αυτή την απορρυθμισμένη αγορά να μπουν επιθετικά αυτά τα επιθετικά ταμεία και να κάνουν όση το δυνατόν τη μεγαλύτερη ζημιά για να εξυπηρετήσουν τα συμφέροντά τους», ανέφερε, περιγράφοντας μια αγορά με εξαιρετικά περιορισμένους νομικούς φραγμούς για την προστασία ενοικιαστών και ιδιοκτητών.
Παράλληλα, κατήγγειλε ότι τα funds λειτουργούν αμιγώς κερδοσκοπικά, αξιοποιώντας τη μονοκαλλιέργεια του τουρισμού και μεταφέροντας ακίνητα από τη μακροχρόνια μίσθωση σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας διαμονής, ώστε να εξασφαλίζουν τη μέγιστη δυνατή απόδοση.
Ιδιαίτερη σημασία απέδωσε στα στοιχεία για την περίοδο 2015-2024. Ενώ ο δανεισμός για στεγαστικούς σκοπούς στην Ευρωπαϊκή Ένωση μειώθηκε κατά περίπου 18%, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν, με την Ελλάδα να καταγράφει άνοδο άνω του 61%.
«Αυτό τι σημαίνει, είναι αυτό που είπαμε ακριβώς πριν ότι η αγορά των ακινήτων και μισθωμάτων οδηγείται από το συσσωρευμένο πλούτο», σημείωσε. Τα κέρδη των εταιρειών προέρχονται τόσο από τα αυξημένα μισθώματα όσο και από τη ραγδαία λογιστική ανατίμηση των ακινήτων που συγκεντρώνουν στα χαρτοφυλάκιά τους.
Ο κ. Καλόγηρος ανέφερε ότι τα «κόκκινα» δάνεια στην Ελλάδα συνδέονται, βάσει σχεδιασμού, με περισσότερα από 600.000 ακίνητα. Ένας τόσο μεγάλος όγκος περιουσίας επιτρέπει στους κατόχους των χαρτοφυλακίων να λειτουργούν ως δεσπόζοντες παίκτες, επηρεάζοντας τις τιμές και τους όρους ολόκληρης της αγοράς.
Ενδεικτικά παρουσίασε στοιχεία σύμφωνα με τα οποία τα περιουσιακά στοιχεία των funds αυξήθηκαν από 4,8 δισ. ευρώ το 2004 σε 198,5 δισ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας αύξηση κατά 42 φορές.
Κατήγγειλε ακόμη πρακτικές απομάκρυνσης παλαιών ενοικιαστών με πρόσχημα την ανακαίνιση, ώστε το ακίνητο να επανέλθει στην αγορά με πολλαπλάσιο μίσθωμα. «Με πρόφαση την εξαγορά και την άμεση ανακαίνιση προχωράνε ουσιαστικά σε μια εκδίωξη του παλιοενοικιαστή, κάνουν μια πολύ γρήγορη ανακαίνιση και μετά πετούνε πολύ υψηλό μίσθωμα», ανέφερε.
Η ευρωπαϊκή έκθεση, σύμφωνα με τον ίδιο, ασκεί κριτική και στο ευρωπαϊκό σχέδιο για την προσιτή στέγη, καθώς περιορίζεται στην παρακολούθηση της κερδοσκοπίας, χωρίς να αντιμετωπίζει τις βαθύτερες αιτίες της στεγαστικής κρίσης. Η Κομισιόν εμφανίζεται να καταγράφει το πρόβλημα, αφήνοντας άθικτη τη λειτουργία των κεφαλαίων που το τροφοδοτούν.
Ο κ. Καλόγηρος παρουσίασε συγκεκριμένες λύσεις: αυστηρό διαχωρισμό ανάμεσα στην αγορά πρώτης κατοικίας και στην επενδυτική αγορά ακινήτων, αυξημένους φορολογικούς και νομοθετικούς περιορισμούς για τα funds, ελέγχους και πλαφόν στα μισθώματα, προστασία από εξώσεις που γίνονται με όχημα τις ανακαινίσεις και επανεκκίνηση της κρατικής επένδυσης σε κοινωνικές κατοικίες και φοιτητικές εστίες.
«Η κυβέρνηση, ιδίως αυτή η τελευταία το 2019-2026, θα μπορούσε να προστατεύσει και τους μισθωτές των ακινήτων και τους ιδιοκτήτες και να μην έχουμε αυτή την εξαιρετική αύξη των ενοικίων και των ιδιοκτησιών», τόνισε.
Συνέδεσε τη στεγαστική ασφυξία με το δημογραφικό και τη μετανάστευση των νέων, επισημαίνοντας: «Δηλαδή να μένεις στον τόπο σου και να μην μπορείς να ζήσεις αξιοπρεπώς. Δεν είναι τυχαίο ότι είχαμε τις τεράστιες ροές μετανάστευσης».
Το δεύτερο μέρος της συνέντευξης επικεντρώθηκε στις εταιρείες ειδικού σκοπού, στα Special Purpose Vehicles της Ιρλανδίας και στα προγράμματα «Ηρακλής 1, 2 και 3». Μέσω αυτών, το ελληνικό Δημόσιο εγγυήθηκε τίτλους υψηλής εξασφάλισης που προέκυψαν από τις τιτλοποιήσεις «κόκκινων» δανείων.
Οι σχετικές κρατικές εγγυήσεις υπερβαίνουν, σύμφωνα με όσα ανέφερε, τα 20 δισ. ευρώ. Σε περίπτωση κατάπτωσής τους, το βάρος μεταφέρεται στον Έλληνα φορολογούμενο και στο δημόσιο χρέος, ακόμη και έπειτα από πέντε, δέκα ή δεκαπέντε χρόνια.
Το μείζον ζήτημα αφορά την ταυτότητα των πραγματικών δικαιούχων πίσω από τα funds. Οι εταιρείες που παρουσιάζονται από τις τράπεζες ως μέτοχοι, κατά τον κ. Καλόγερο, λειτουργούν συχνά ως διαχειριστές καταπιστευμάτων.
«Ο ωφελούμενος πίσω από όλα αυτά παραμένει άγνωστος», υπογράμμισε, θέτοντας το ερώτημα: «Πώς μπορεί να παραμένει άγνωστος τη στιγμή που έρχεται το ελληνικό δημόσιο και με λεφτά του ελληνικού λαού εγγυάται 20 δις από τα κόκκινα δάνεια που έχει στην διοίκηση αυτό το φαντς που παραμένει άγνωστο;»
Η έλλειψη διαφάνειας, πρόσθεσε, αφήνει ανοιχτές υποψίες για το ποιοι πραγματικά συμμετέχουν στα επενδυτικά σχήματα, ακόμη και για πιθανή έμμεση εμπλοκή των ίδιων των συστημικών τραπεζών.
Παρουσίασε επίσης στοιχεία για χαρτοφυλάκιο δανείων ονομαστικής αξίας 11,3 δισ. ευρώ, το οποίο μεταβιβάστηκε έναντι 166 εκατ. ευρώ, δηλαδή στο 1,46% της αξίας του, καθώς και για δεύτερο χαρτοφυλάκιο ύψους 18,23 δισ. ευρώ, το οποίο πουλήθηκε έναντι 466 εκατ. ευρώ, στο 2,54% της λογιστικής του αξίας.
Τα κέρδη των funds, σύμφωνα με έρευνα που επικαλέστηκε, ανήλθαν σε 10,75 δισ. ευρώ μέσα σε δύο χρόνια, ενώ οι οφειλέτες εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν απαιτήσεις, κατασχέσεις και πλειστηριασμούς.
«Θα μπορούσε, επειδή έγινε αυτή η ανακεφαλοποίηση η έμμεση των τραπεζών από τον ελληνικό δημόσιο, άρα από τον Έλληνα φορολογούμενο, απλά να τα διαγράψουν», σημείωσε, αναφερόμενος σε δανειολήπτες που αδυνατούσαν να πληρώσουν λόγω ανεργίας, ασθένειας ή οικονομικής δυσπραγίας.
Η συζήτηση επεκτάθηκε στον αναβαλλόμενο φόρο των τραπεζών, στην άνιση φορολογική μεταχείριση και σε εγκύκλιο του 2017 που, όπως υποστήριξε, περιορίζει την ποινική δίωξη στελεχών πολυεθνικών για φοροδιαφυγή άνω των 100.000 ευρώ.
Ο κ. Καλόγηρος αναφέρθηκε ακόμη σε εξώδικα και αναφορές προς τη Δικαιοσύνη, την Επιτροπή Ανταγωνισμού, την Επιτροπή Διαφάνειας και την Τράπεζα της Ελλάδος, κάνοντας λόγο για «τεράστιο οικονομικό έγκλημα» που πρέπει να διερευνηθεί πλήρως.
Υπενθύμισε, τέλος, την κοινοβουλευτική εργασία της ΝΙΚΗΣ και τις περισσότερες από 12 εξειδικευμένες ερωτήσεις της Θεματικής Ομάδας Οικονομικών. Μέσω αυτών αποσπάστηκε απάντηση της Attica Bank ότι δάνεια χαμηλής και μεσαίας εξασφάλισης, ονομαστικής αξίας δύο δισ. ευρώ, μεταβιβάστηκαν έναντι μόλις δύο ευρώ.
«Σαν ΝΙΚΗ έχουμε δουλέψει πάρα πολύ πάνω σε αυτά», υπογράμμισε, καταγράφοντας τη σταθερή προσπάθεια αποκάλυψης ενός συστήματος στο οποίο οι πολίτες χάνουν σπίτια και περιουσίες, τα funds αποκομίζουν δισεκατομμύρια και το Δημόσιο καλείται να εγγυηθεί, με τα χρήματα του ελληνικού λαού, την κερδοφορία αγνώστων επενδυτικών σχημάτων.
Ακούστε εδώ ολόκληρη τη συνέντευξη του κ. Καλόγηρου: